房地产行业面临风暴，衰退即将到来房地产行业市场深度分析2023

2023-07-28 10:40:05 来源：中研网

利率上升和金融环境收紧给房地产行业带来的麻烦尤其严重。未来三年将有大约1.5万亿美元的商业房地产债务到期，随着利率居高不下和房地产估值下降，这可能会引发一波违约潮。

(资料图片仅供参考)

“我想说的是，现在房地产市场正在经历一场飓风。我们正处于5级飓风中，在我们得到一些缓解或对美联储长期行动有所了解之前，整个行业都笼罩在一片黑暗之中。”

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国房地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

房地产行业市场深度分析

住房城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

房地产市场分化正在加剧。对今年“五一”假期楼市表现，多位业内人士的反馈是“平淡”二字。而事实上，楼市成交量温和回落的趋势自4月份以来已经初步呈现。机构数据显示百强房企4月单月销售额环比下降17.4%，年初“小阳春”现象未能进一步延续。在楼市弱复苏之下，房企拿地动作保持谨慎。

7月18日，昆明市印发《昆明市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从调控开发供应、强化要素保障、优化项目规划、促进居住消费等方面出台24条措施，进一步落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，支持刚性和改善性住房需求，促进全市房地产市场平稳健康发展。文件自印发之日起施行，有效期为1年。

从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

对房地产行业来说，当前最缺的就是钱。除了来自房地产系统内循环中的销售资金，目前房地产行业现金流仍有待外部“输血”。

2021年下半年以来，房地产市场持续下行，今年一季度经历短暂“小阳春”后，二季度楼市成交持续走弱。国家统计局的数据显示，6月全国商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%;同时，70城房价环比整体有所下降，二手房价下降城市有63个。易居研究院预测，7月全国50个重点城市新房成交面积同比缩水近四成。

据研究院统计，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

伴随房地产供求关系发生深刻变化，我国房地产市场逐步迈入新发展阶段。在这一背景下，行业有哪些新动能、新模式、新格局?

日前，中国居住产业转型与高质量发展研讨会在北京召开。本次会议由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会协办。多位专家、学者与会，共同探讨中国居住产业未来发展方向。

房地产在经历一季度的反弹之后，市场的数据又进入到下行：主要城市二手房交易环比大跌，挂牌量大增，最新的数据显示，作为一线城市的北京，二手房的挂牌量超过了14万套，上海二手房挂牌量达到20万套左右，广州有超过13万套二手房出售，深圳截至5月29日全市共有53829套有效二手房源在售，创近一年来新高。

房地产市场前景发展研究

三年疫情过后，民营企业遭遇严冬，不少企业因资金压力陷入困境。尤其是房地产行业，面临资本与市场信心不足，多数民营房企处境困难。今年行业风险加速出清，越来越多的上市民营房企“排队”退市，还有房企面临投资者持续不断的破产重整申请，处境艰难。

监管层也看到了民营房企难言乐观的经营现状，7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局已经发布了关于延长金融支持房地产市场平衡健康发展有关政策期限的通知。

业内人士普遍认为，会议为下半年房地产政策持续宽松明确了总体方向，预计各地放松力度会加大，重点城市在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等政策领域或进一步优化。虽然会议没提“房住不炒”，但这不意味着政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底线。

在7月走向下半年的关键时点，政府出于稳经济、去风险的需要，提出促进民营经济发展可谓及时。不少民营房企陆续发声，表达了深受鼓舞，坚定企业做优做强的决心和信心。

虽然当前经济和房地产市场的复苏基础还不牢靠，市场的观望情绪仍较浓，但随着后续政策陆续出台，相信市场情绪会逐渐走向积极。接下来，市场的复苏速度和力度，将取决于具体落地政策的制定和落实。

中央政治局会议明确指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。平安证券房地产团队认为，“房地产市场供求关系发生重大变化”可能意味着国内房地产市场在经历“供不应求”到“结构性供不应求”后，再度迈入新的阶段。

“供求关系发生重大变化的新形势，实际上包括购房需求步入冰冻期，投资投机需求大规模离场，供求矛盾开始呈现供大于求的特征，二手房挂牌激增等。